ที่ดินริมแม่น้ำงอก…เรามีสิทธิ์ครอบครองหรือไม่?

หลายคนคงเคยสังเกตว่า ที่ดินริมแม่น้ำบางแปลงเวลาผ่านไป กลับงอกออกมาเป็นแผ่นดินใหม่ที่ไม่เคยอยู่ในโฉนดเดิม เหตุการณ์นี้เกิดจาก กระบวนการทางธรรมชาติที่น้ำพัดพาตะกอนมาทับถม จนกลายเป็นผืนดินต่อเนื่องกับที่ดินเดิม ซึ่งเรียกว่า ดินงอกริมตลิ่ง

คำถามสำคัญคือ… ใครเป็นเจ้าของผืนดินนี้? เจ้าของเดิมสามารถใช้ประโยชน์หรือถมดินได้เลยหรือไม่? หรือว่ามันกลายเป็นของรัฐโดยอัตโนมัติ? บทความนี้จะอธิบายให้คุณเข้าใจง่าย พร้อมข้อควรระวังและโอกาสในการลงทุน

ดินงอกริมแม่น้ำคืออะไร?

ดินงอกริมแม่น้ำ หมายถึงแผ่นดินที่เกิดจาก กระบวนการธรรมชาติ ไม่ใช่การถมดินโดยมนุษย์ ตะกอนดินถูกพัดพามาจากกระแสน้ำและสะสมจนกลายเป็นผืนดินใหม่ ต่อเนื่องกับที่ดินเดิมในโฉนด

สิ่งสำคัญที่ต้องรู้:

• ต้อง ต่อเนื่องกับที่ดินในโฉนดเดิม
• ไม่ขวางทางน้ำตามธรรมชาติ
• ไม่ใช่ผลจากการถมดินโดยตั้งใจ

กระบวนการนี้อาจใช้เวลาหลายปีหรือหลายสิบปี แต่เมื่อผืนดินงอกขึ้นแล้ว ก็สามารถเปลี่ยนสถานะจากพื้นที่น้ำ เป็น ทรัพย์สินที่มีมูลค่า ได้จริง

กฎหมายเกี่ยวกับดินงอก

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 กำหนดว่า

“ถ้าที่งอกขึ้นริมฝั่งแม่น้ำหรือลำคลอง โดยธรรมชาติ และต่อเนื่องกับที่ดินของเอกชน ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินนั้น”

หมายความว่า ถ้าดินงอกติดกับที่ดินโฉนดของคุณ คุณมีสิทธิ์ครอบครองทันที

แต่ยังมีข้อควรระวังสำคัญ:

• หากพื้นที่นั้นอยู่ใน เขตทางน้ำสาธารณะ หรืออยู่ภายใต้การดูแลของ กรมเจ้าท่า หรือ กรมชลประทาน
• การใช้ประโยชน์อาจต้อง ขออนุญาตก่อน เพราะบางกรณีรัฐถือว่าพื้นที่นั้นยังเป็นทางน้ำสาธารณะ

ดังนั้น อย่าเพิ่งรีบถมดินหรือสร้างสิ่งปลูกสร้าง ควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นให้เรียบร้อยก่อน

การถมดินหรือกั้นแนวตลิ่ง

เจ้าของที่ดินหลายรายมักต้องการ ถมดินหรือกั้นแนวตลิ่ง เพื่อป้องกันการกัดเซาะหรือปรับพื้นที่ให้ใช้ประโยชน์ได้ง่ายขึ้น

• การถมดินทำได้ แต่ต้อง ขออนุญาตจากกรมเจ้าท่า ตาม พระราชบัญญัติการเดินเรือในน่านน้ำไทย พ.ศ. 2454
• หากถมโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถือว่าเป็น การถมลำน้ำสาธารณะ และมีโทษปรับหรือสั่งรื้อถอน

ดังนั้น แม้ว่าดินงอกจะเป็นของคุณตามกฎหมายแพ่ง แต่ถ้าอยู่ใน เขตควบคุมของรัฐ ต้องผ่านขั้นตอนอนุญาตให้ถูกต้องก่อน

ฝั่งตรงข้าม…ดินหายเพราะน้ำกัดเซาะ

อีกด้านหนึ่งของแม่น้ำ ขณะที่ฝั่งหนึ่งดินงอก ฝั่งตรงข้ามอาจ ดินหาย จากการกัดเซาะของน้ำ กฎหมายระบุว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่หายยังคงอยู่กับเจ้าของเดิม แม้ว่าตอนนี้จะอยู่ใต้น้ำ

ถ้าวันหนึ่งน้ำลด ดินกลับมาในตำแหน่งเดิม เจ้าของเดิมสามารถอ้างสิทธิ์ได้ โดยต้องมีหลักฐาน เช่น:

• แผนที่ระวางจากกรมที่ดิน
• หลักหมุดเดิม
• โฉนดที่ดินแสดงแนวเขต

การเก็บเอกสารและหลักฐานทุกอย่างจึงสำคัญมาก

ศักยภาพและโอกาสลงทุน

ที่ดินริมแม่น้ำ — ทั้งแปลงเดิมและดินงอกใหม่ — มี มูลค่าและศักยภาพสูง ทั้งสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เหตุผลหลัก: วิวแม่น้ำและธรรมชาติ เป็นปัจจัยที่ตลาดอสังหาฯ ให้ราคาสูงเสมอ

เหมาะสำหรับการพัฒนาเป็น:

• คาเฟ่ริมน้ำ
• รีสอร์ทแนวธรรมชาติ
• ฟาร์มท่องเที่ยวเชิงเกษตร
• บ้านพักส่วนตัวระดับพรีเมียม

แต่ความสำเร็จขึ้นอยู่กับ การวางแผนและใช้สิทธิอย่างถูกต้อง เพราะหากทำผิดขั้นตอน อาจเสียทั้งเงิน เวลา และสิทธิ์ในที่ดิน

สรุป

ดินงอกจากธรรมชาติริมแม่น้ำอาจดูเล็ก แต่ถ้าเข้าใจและใช้สิทธิให้ถูกต้อง ผืนน้ำวันนี้ อาจกลายเป็นสินทรัพย์ใหม่ของคุณในวันหน้า

สำหรับนักลงทุนหรือผู้สนใจอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจเรื่องดินงอกเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญในการสร้างมูลค่าและใช้ประโยชน์จากผืนดินริมแม่น้ำอย่างเต็มที่

📌 Property Hub Plus – ไอเดียและความรู้อสังหาฯ ที่ใช้ได้จริง สำหรับนักลงทุนทุกคน